חברת אחזקות וניהול מבנים מרכזים קניונים מסחריים מומלצת

מרץ 29, 2017  |   אין תגובות

חברות אחזקות וניהול מבנים מרכזים קניונים מסחריים: האם השיטה של גביית דמי ניהול במבנים, מרכזים מסחריים, קניונים נכסים מניבים פסולה מיסודה?

מה תפקיד חברה לניהול נכסים מסחריים מניבים?

מהי שיטת גביית דמי הניהול הנהוגה בישראל ע"י חברות ניהול ואחזקת נכסים מסחריים?

חסרונות השיטה

מה הפיתרון.

מהי חברת ניהול נכסים מסחריים?

חברת ניהול נכסים מסחריים הינה חברה חיצונית אשר תפקידה לדאוג לתפעול הקניון או המרכז המסחרי וזאת במטרה לשמור על חוויית הבאים אל הקניון ו/או המרכז המסחרי, לשמור על ערכו וכך להשיא את רווחיו של בעלי המרכז המסחרי.

מה תפקיד חברת ניהול מרכזים מסחריים / קניונים מניבים?

חברת ניהול פועלת במספר תחומים מאוד חשובים להצלחת הקניון ו/או המרכז המסחרי:

• טרם ההקמה – מחקר שוק, רישוי, ייעוץ, פיקוח והתאמה לשוכרים.
• ניהול חוזים, שיווק, מיתוג, אכלוס המבנה בשוכרים אידיאליים בדרך כלל בתמהיל מדויק.
• תפעול ואחזקה של כל מערכות המגדל, קניון, מרכז מסחרי, כולל שמירה ניקיון
• הרחבת המיתוג והשיווק, יח"צ, שמירת על כמות מבקרים לטווח ארוך.
• הנהלת חשבונות, גבייה, תשלומים, פיננסים, טיפולים משפטיים.
• שמירה על ערכו של הנכס בכל המובנים, תחזוקתית ומיתוגית.

שיטת הגבייה של חברות הניהול?

האם שיטת גביית דמי ניהול היא נכונה? אנחנו ממש לא בטוחים.

שיטת גביית תשלומי הניהול הינה COST+ 15%, האם זה נכון ? בואו נבחן זאת:

במקום שחברת הניהול תחשוב כל הזמן על ניהול רזה, מתוכנן, מדויק, ותשקיע משאביה בחיסכון לבעל הנכס, האינטרס של חברת הניהול הוא איך לגרום ליותר הוצאות בנכס.

נניח שיש תקלה במערכת המיזוג של הקניון, בבדיקה קפדנית יכול להיות שזה רק תיקון קטן ואולי החלפה של פיוז, אך מבחינת חברת ניהול המבנה או הקניון, נכון יהיה לנפח את ההוצאה, כך שההוצאות גדלות ויכולות להגיע למיליוני ₪.

חסרונות השיטה?

השיטה הזאת מעמידה את חברת הניהול בניגוד עניינים מול בעל הנכס, כלומר במקום שחברת הניהול תעבוד למען בעל הנכס והשוכרים, היא עובדת נגדם.

אם לא דיי בכך חברת הניהול גורמת לשוכרים להוצאות מרובות ומעמיסה עליהם את כל ההוצאות + 15% רווח. הייתכן?

במקום שחברת הניהול תדאג שהשוכר יהיה מרוצה, חברות הניהול דואגות לנפח לשוכר ולבעל הנכס את ההוצאות והדבר גורם לעומס מיותר על המערכת ולקריסת השוכרים.

כתוצאה משיטה זאת אנו גורמים "להפיל" את השוכר במקום לטפח אותו, שכן עסק רווחי ומצליח ירצה להישאר לתקופה ארוכה וירצה לשלם דמי פדיון גבוהים מהרווחים.

כלומר: אם האינטרס של חברת הניהול אחזקת המבנים יפעל בכיוון ההפוך?

אנו נשביח ונעלה לשוכרים את רמת הרווחיות, השוכרים ירגישו בטוחים וגם ישלמו ברצון רב.

במקום זאת בשיטה הקיימת היום אנו גורמים לשטחים מ"ר ריקים ומפסידים, אנו גורמים לתדמית בעייתית ולדימוי נמוך של המבנה ו/או הקניון , לירידת ערך הקניון או המרכז המסחרי.

במקרים רבים נוצר מצב שבעלי הקניון הקימו חברה ניהול משלהם כדי להרוויח גם את דמי הניהול, דבר אשר יוצר ניגוד עניינים מצד בעלי הנכס, ושוב השוכרים מפסידים, דבר שיכול להביא גם למרד שוכרים.

בכמה מסתכמים דמי הניהול?

תשלום דמי הניהול מסתכם בממוצע, כ 55 ₪ למ"ר במרכז מסחרי בקניון סגור, וכ 15 ₪ למ"ר לקניון פתוח (פאוור סנטרים), ככל שהקניון יותר מצליח כך עולים דמי הניהול.

נשאלות השאלה איך ניהול נכון יכול להעלות את רמת ההכנסה ולהוריד את  דמי הניהול ?

ישנם הרבה דרכים והרבה מקורות הכנסה לבעלי הקניון כגון השכרת שטחים, חניונים, דוכנים, ירידים, שטחי פרסום וכו' ניהול נכון של כל אלה, תמהיל נכון המלווה ביצירתיות תביא בידול על פני המתחרים ואת הקניון לרמת רווחיות גבוהה מבלי להכשיל את השוכרים.

מה הפיתרון?

"כל הסוד הוא בניהול"

אם הניהול של קיסר אתם יכולים לישון בשקט!

ניהול רזה, יעיל, חכם, מקצועי מתקדם יצירתי, שקוף, אמין, ללא דמי ניהול!

זה הזמן לעבור לשיטה המתקדמת ביותר בעולם, בניהול נכסים המסחריים והפרטיים!

כתבות על מצב הקניונים בישראל: בשורה תחתונה מצב הפדיונות משכירות יורד.

http://www.calcalist.co.il/marketing/articles/0,7340,L-3656348,00.html

http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001084424