דירה להשקעה: האם שווה לנו למכור את הדירה למגורים שלנו ולקנות דירות להשקעה?

ינואר 22, 2015  |   אין תגובות

דירה להשקעה: האם כדאי לכם לקנות דירות להשקעה במקום דירה למגורים?

האם כדאי לקנות דירה להשקעה בחיפה בתל אביב או בבאר שבע?
איך ליצור הכנסה פסיבית וחיים כלכליים נכונים תוך בניית פנסיה חכמה?
למה דווקא היום אנו חייבים להיות יצירתיים ?
מהו הטרנד המומלץ בעולם ההשקעות ואיך קונים היום דירות להשקעה ?
האם ישתלם לכם לשנות הרגלי צריכה?
האם אתם חיים ממינוס למינוס?
באיזה ערים כדאי לקנות דירות דירה להשקעה בחיפה בתל אביב בנתניה בחדרה בתל אביב בטבריה או בבאר שבע?
ומי ינהל לכם את הנכסים לאחר הקניה?

זה עשור שאנו מתמחים בניהול נכסים ודירות להשקעה בכל הארץ כגון בחיפה בתל אביב בהרצליה ברעננה בחדרה בנתניה בקיסריה בירושלים בבאר שבע ברמת גן ועוד. תוך כדי תנועה צברנו ניסיון רב בכל נושא ניהול נכסים ודירות להשקעה תוך גיבוש תכניות מיוחדות למשקיעים אשר מחפשים לשלש את כספם בהשקעות נבונות שיש בהם סיכון נמוך ככל האפשר…

אבי קיסר מנהל חברת קיסר ניהול נכסים בניה והשקעות מעלה לדיון את הנושאים הרלוונטיים במטרה לעזור לכם לקבל החלטה מהירה:
רבות נכתב על הנושא: דירות להשקעה: אך הפעם בחרנו להביא כיוונים קצת שונים:

במהלך עבודתי אני פוגש הרבה מאוד סוגים של משקיעים.
הרעיון לכתוב לכם נולד לאחר שפגשתי משקיע שהתרעם כי השקיע את כספו הפנוי 500,000 ₪ מאוקטובר 2013 בקרנות שהמליץ לו הבנקאי בעלות סיכון בינוני והיום התיק שלו עומד על רווח דל של 5000 ₪. החיסרון בהשקעות כאלה שלא נהוג לקחת משכנתא ובכך להכפיל את הרווח על ההון העצמי וברור שאין רווח על עליית ערך הנכס. ומצד שני מגיעים אליי משקי בית רבים שהמשכורת אינה מספיקה להם והם מרגישים שהם צועדים לאחור.
הסיפור של אלה חיזק בי את התחושה שהרבה אנשים המחפשים השקעה סולידית ולא יודעים שאת הכסף הפנוי עדיף להשקיע בקניית דירה להשקעה אשר נחשב למסלול בטוח באופן יחסי לאפיקי התשואה הקיימים בשוק, ואם השנים הפך אפיק זה למבוקש מאוד בקרב משקיעים סולידיים אשר כמהים לתשואה טובה ליד גזירת רווח באקזיט מעליית ערך הנכס. תרמה לכך החלטה מעודדת של ממשלת ישראל לתת פטור על הרווח משכ"ד (עד 5080 ₪) דבר שהביא לשוק עוד ועוד משקיעים להשקיע בקניית דירות להשקעה ובצדק! ובאופן ישיר הביא לביקושים רבים.

עשור שאנו ממליצים לא לקנות דירה למגורים אלה במקום לקנות דירות להשקעה כך שייצרו לנו פנסיה חכמה וחיים כלכליים נכונים, מהסיבה היחידה שאני רואה משקי בית רבים שלא גומרים את החודש ובדיוק בעניין זה אנו רוצים לטפל בכתבה זאת. בפתרונות!!!
האומנם לא קל לנהל את הדירה אם נבחר לנהל לבד אז ברגע שהשכרנו אותה רוב העבודה נעשתה, ואולי נשוב אליה כעבור 11 חודש אם השוכר לא ירצה לחדש את ההסכם, אך גם בתיק השקעות מנוהל אנחנו משקיעים לא מעט זמן נכנסים בודקים מתרגזים לא מבינים למה זה ירד, משנים פוזיציה, דמי ניהול עמלות מכירה וקניה להבדיל מנכסים גם משלמים מס מהשקל הראשון ועוד…

האומנם גם בדירה יש תשלומים והוצאות, תיקונים ושיפוצים, עו"ד, משכנתאות ולעתים אנו נתקלים בשוכרים בעייתים ועוד עשרות בעיות שאין לנו זמן לשאת אותם, מצד שני אין רווחים קלים: ולכל השקעה יש את החסרונות שלה, ובאופן יחסי השקעות נדל"ן נחשב לבטוח ולמכניס. יש לציין שבשני המקרים קיימים מנהלי נכסים טובים אשר הכאב ראש שלכם זאת הפרנסה שלהם. והם ישמחו להוריד מימכם חלק גדול מכאבי הראש.

אז אם אין מס על ההשקעה והתשואה על ההון האישי רווחי באופן יחסי לביטחון שלנו וגם ניתן לקחת מינוף בריבית מעולה, וגם יש תקווה שנעשה רווחים נאים על מכירת הדירה, אז למה עדיין בתקופה זאת יש לנו חשש מלרכוש נכס ראשון להשקעה ו/או למה כדאי לנו למכור את הדירה שאנו גרים בה ולקנות דירות להשקעה דווקא בימים בהם הבנק מציע לנו ריבית נמוכה בשפל חסר תקדים על המשכנתא ? אולי בגלל כי כך חינכו אותנו ההורים של ההורים במשך דורות שאת הנכס הראשון אנו חייבים לקנות כדי לגור ?

ההיסטוריה מראה שנדל"ן הנו ההשקעה הבטוחה ביותר לעומת ההכנסות על ההון האישי והקרן שהושקע.
התשובה העיקרית היא ששוק הנדל"ן כמו שאר השווקים הופך להיות מקצועני ונישתי יותר. ונידרש סינון קפדני ומקצועי יותר בבחירה ובטיפול.
וכמו שאנו לא נעשה טיפול לרכב לבד דרוש יד מכוונת מטפלת ומקצוענית גם בשוק זה: ובמיוחד שמדובר בכסף היחיד שיש לנו:
פנה אליי לקוח שהגיע עתה מארה"ב הוא קנה על דעת עצמו נכס של 2.5 חד' בהדר עליון שבחיפה ב 600,000 שיפץ ב 100,000 ₪ ורוצה לעשות אקזיט של 150,000 ₪.
מיד הסברתי לו שזה לא יעבוד. שקונים גבוה ומשפצים גבוה ומוסיפים = המחיר גבוה ביחס למחירי השוק, ולכן כל השיקולים שנלקחו בעסקה זאת הם לא נכונים.
מגיעים אליי משקיעים שהשקיעו בשכונות ובערים מפחידות ולא מכניסות עם בעיות של דיירים שלא משלמים או שכונות בעלות ביקושים נמוכים לשכירות, ומיד אני מכוון אותם איך לתקן את המצב.

אז מה הפתרון ?

הפתרון היעיל והרווחי ביותר הוא: מנהל נכסים ותיקי השקעות אישי ומקצועי אשר יודע לאתר את הנכסים המכניסים ביותר בתשואה הגבוהה ביותר נכון לרגע נתון, חוקר את שוק כל יום ע"י עבודת שטח וכיתות רגליים, מבין את שוק לעומק, יודע איפה כדאי לקנות היום וגם מחר, הוא יודע איפה יש ביקושים לשכירות, הוא יודע איך להשביח את הנכס ע"י בעלי מקצוע אמינים במחירים זולים שאף אחד אחר לא ישיג עבורך, הוא כזה שיש לו קשרים עם עו"ד מקצועיים במחירים נמוכים משמעותית מהשוק, הוא יודע מתי למכור את הנכס ובכמה על מנת שאתה תרוויח כמה שיותר, יש לו קשרים והוא יודע איזה עיר רחוב שכונה מוצעת בחסר, הוא חי ונושם נדל"ן וחש איפה האזורים החמים לפינוי בינוי רגע לפני הפריצה, הוא יודע לנהל את הנכס להשכרה ולהוריד מימך את כל כאבי הראש ובמקביל להכניס לך תשואה גבוהה על הכסף, הוא מכיר את השוק באופן מעמיק, תוך שהוא יודע באיזה אזור שכונה ורחוב בארץ נכון היום לקנות נכסים ובכך למקסם את הרווחים שלך עד ליעד שהגדרתם ביחד.
נכון שמנהל נכסים טוב יעלה לכם, אך אם זאת מנהל טוב לא יחשוש להשתכר מהצלחותיו: דבר שיביא גם לעליית המוטיבציה שלו ומצד שני ייתן לקשר ביטחון ואינטרס משותף לעשייה. חשוב לשים לב שמנהל טוב יוריד מימכם את כל כאבי הראש הקשור עם כל הטיפולים הקטנים והגדולים אשר כרוכים ברכישה השבחה השכרה ומכירה ברווח של כל נכס נרכש. חשוב לשים לב שהכסף יושב בחשבונכם, והוא מבין שהביטחון שלכם זה הדבר החשוב ביותר! כל העסקה ו/או תיקון שיפוץ וכו' צריך להיות מאושר וחתום רק על ידך, וכמובן הרכישה נרשמת בטאבו על שמך כנהוג בחוק.

אם כך האם ניתן וחובה לשנות הרגלי צריכה? כן, לעניות דעתי זוג בתחילת דרכו שקונה דירה ראשונה למגורים עושה טעות חמורה במיוחד בימים קשים אלה עדיף להיות יצירתיים על מנת ליצור רווחים נאים גם מנושא זה:
אני יחמיר: שווה לנו למכור את דירת המגורים שלנו כדי לרכוש דירות להשקעה. זאת השיטה שאני דוגל בה מזה עשור אפילו בטרם כניסתי לשוק הנדל"ן.
הרציונל הוא שכדאי לגור בשכירות ולא לבזבז את עלות הנכס שלכם על תשואה נמוכה.
בעל נכס שגר בנכס ששווה 3,000,000 מיליון ש"ח בתל אביב מבזבז תשואה של 3.5% במקרה הטוב, במקום לקנות דירות להשקעה ולהרוויח 9% על הנכס שלו לפני עליית ערך הנכסים ההשבחות וכו'. יש לקחת את הפרויקט הדירה / דירות כעסק המנוהל בצורה מקצועית ורווחית.

מנהל נכסים והשקעות טוב יידע לבנות לכם תמהיל נכון של נכסים להשקעה אשר מורכב מחובות מנכסים ומצד שני מזיכויים ורווחים מנכסים: הוא יידע לחלק לכם את ההון העצמי לצורך בניית תיק יעיל ורזה. הוא ילמד אתכם לחיות נכון לפי תקציב מוגדר ובהתאמה לרמת החיים הרצויה שלכם ויבנה לכם תיק ההשקעות בנכסים לפי התקציב המשתנה פר משקיע, כאשר המטרה לבנות חיים כלכליים נכונים עד הפנסיה ע"י בניית תמהיל נכון של הכנסות והוצאות ממש כמו עסק בעל מוניטין.
לא עוד אזרחים המסתפקים במשכורת המשלמת את המשכנתא וים של הוצאות משפחתיות שגוררות אחריה מינוסים רבים, אלה יצירת חיים כלכליים נכונים תוך כניסת הכנסות פסיביות משכ"ד ובסופו של דבר גזירת רווח נאה וזאת ללא קשר למשכורת שלנו שלא מספיקה לכלום.

אנסה להמחיש את הנושא גם ע"י הבאת מס' נתונים מתיק חלקי של משקיע לדוגמא:
המשקיעים מהשרון הנם זוג צעיר בתחילת דרכו אשר ויתרו על ההרגל המגונה של קניית דירה למגורים והשקיעו את הונם בקניית דירות להשקעה בהמלצתי ובהדרכת צוות ההשקעות שלנו:

קנינו נכס חדש בשנת 2006 ב580,000 ש"ח שהניב תשואה שנתית משכ"ד של 12.5% = תשואה על ההון העצמי 36%. רווח שנתי בש"ח: 72000
קנינו נכס מיד שנייה שנקנה בשנת 2007 ב 60,000 ש"ח שהניב תשואה משכ"ד 26% = תשואה על ההון העצמי 26%. רווח שנתי בש"ח: 15600
קנינו נכס מיד שנייה שנקנה בשנת 2008 ב 125,000 ש"ח שהניב תשואה משכ"ד 19% = תשואה על ההון העצמי 19%. רווח שנתי בש"ח: 23750

שווי ערך הנכסים הנ"ל של הזוג הנ"ל נכון להיום 2015: 2,300,000 ₪.
משקף תשואה של עליית ערך הנכסים שלו ב 300% . בנוסף לתשואה השנתית משכ"ד.

מאז המשכנו לקנות להשכיר וגם למכור חלק מהנכסים ובימים אלה ובזכות רווחיו מרחיב הזוג את מצגת נכסיו בכך שהוא עומד לרכוש נכס מעולה אשר יעלה לו 750,000 ₪ ויכניס לו עוד 6000 ₪ כל חודש לקופה. המשקף תשואה שנתית ברוטו של 9% ו 33% על ההון העצמי. חברים לא לדחוף יש עוד!
בעוד התשואה השנתית ממחיר הדירה הממוצעת בארץ עומד על 4.5% הזוג הנ"ל עשה תשואה מדהימה וגבוה פי 3 ובמקרה של הדירה הקטנה יותר עשה תשואה גבוה פי5. כל זאת לפני עליית ערך הנכסים שלו אותו הוא עתיד לקצור במכירתם.
כמובן שבמקרים שלקחנו מימון בנקאי – ונחשב תשואה על ההון העצמי נגיע לתשואה משולשות על הכסף שהושקע.
הארה: משקיע אשר קנה דירה להשקעה למשל בתל אביב ב 3 מיליון ומשכיר אותה ב 7000 ש"ח לחודש לא רק שהוא לא מרוויח שום דבר בקיזוז האינפלציה המימון וההוצאות, אלה גרוע מזה הוא ממן לשוכר חלק מהשכירות. משקיע זה יכול להרוויח רק מעליית ערך הנכס במקרים מסוימים ואת זה צריך לדעת לעשות.

זוהי רק דוגמא אחת מיני רבות לתכנית שנבנתה לזוג צעיר וע"פ נתוניו ואיך שינוי הרגלי צריכה וחשיבה יצירתית יכולה להביא אתכם לחיים כלכליים נכונים, רווחים מכסימליים, תשואה מעולה ובנוסף עליית ערך הנכס.
מלבד הרווחים היתרונות בשיטה זאת הם רבים: למשל כך יכול הזוג לשנות את הוצאות המגורים שלו (שכ"ד) בדיוק לפי רווחיו והצלחותיו בדיוק כמו בהקמת עסק חי.
לעומת זאת אם הזוג הנ"ל היה בוחר להשקיע את הכסף בקניית דירה הראשונה למגורים ב 765,000 ₪ והיו גרים בדירה זאת או אולי מתפתה לקנות דירה ב 1 מיליון ₪. ובדרך כלל זוגות בוחרים לשפץ את הדירה באיכות גבוה את הנכס, הם היו משכיבים כסף רב על תשואה נמוכה יחסית להשכרה, כי את אותה דירה הם היו יכולים לשכור ב 3500 ₪.
כמו כן היו הוצאות המשכנתא מכרסמות את משכורתם ללא היכולת להכניס הכנסה פסיבית הנגזרת משכ"ד. וכך עתיד הזוג הנ"ל לחיות את חייו ממינוס למינוס מהלוואה להלוואה וללא מוצא.
מסקנה שלגור בדירה ראשונה שלנו היא טעות ולכן אנו חייבים לחשוב נכון ויצירתי דווקא בעת שמחירי הדירות גבוהים. והמשכורת לא מספיקה למחיה אנו חייבים לייצר הכנסה פסיבית נוספת ולבנות את הפנסיה שלנו.
לפי סקר שנערך בעיתון כלכלי הובהר כי המגמה אליה אנו מטיפים שנים החלה לחלחל אצל והפרופיל של רוכשי הדירות להשקעה החדשים:
רוב רוכשי הדירות להשקעה הנם גברים המעוניינים להשכירם לטווח ארוך נמצאים בגיל 30+ וכ 30% מהם רכשו את הדירה הראשונה להשקעה. שפו!!! אגב רובם אנשי הייטק ואומר שיש מי שמיישם את המסקנות שהגענו לפני עשור.

בוודאי יהיו כאלה שיטענו שזה לא הזמן, שעתה השוק שונה וכרגע אין נכסים בעלי תשואות דומות: לצערי זה נכון, אך לא מדויק: גם בימים אלה בידינו נכסים ודירות למכירה והשקעה אשר מניבים תשואות עדיפות על השוק באזורים אשר נמצאים כ 15 דק' מתל אביב אך לא רק. בכל שוק נתון צריך לדעת מה לקנות איך כמה ואיפה?
אז איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בחיפה ? בתל אביב? בבאר שבע ? בנתניה? בקריות ? או בטבריה ? באיזה שכונה ? ו/או רחוב? בכמה? איפה הפוטנציאל לרווח הוא הגבוה ביותר? ואיפה יש סיכוי לאקזיט יפה בתוך כמה שנים? ובקיצור אל תפחדו לשנות את הרגלי הצריכה שלכם, דאגו מעכשיו לפנסיה שלכם!!!

לסיכום אנו מאחלים לכם כי תרבו נכסים אך ללא דאגה, בדיוק כמו הלקוחות שלנו!

מומלץ להירשם לפייסבוק שלנו ( קיסר ניהול נכסים והשקעות )
כדי לקבל טיפים נוספים עדכונים ודירות להשקעה:

שלכם בכל שאלה,
אבי קיסר
מנהל קיסר ניהול נכסים בניה והשקעות.
www.caesar.co.il